Pendant des années, l’investissement locatif avec avantage fiscal a surtout attiré les investisseurs vers les grandes agglomérations et les marchés immobiliers les plus tendus. Le nouveau dispositif Jeanbrun pourrait toutefois changer cette logique. Sa particularité est importante : il s’applique aux logements éligibles situés partout en France, sans reprendre un zonage géographique comparable à celui de plusieurs anciens dispositifs fiscaux.
Cette absence de zonage ouvre donc théoriquement le champ de l’investissement locatif aux villes moyennes. Mais cela signifie-t-il pour autant que ces territoires deviendront automatiquement plus intéressants pour les investisseurs ? La réponse est plus nuancée. Le dispositif crée une possibilité supplémentaire, mais la réussite d’un projet dépendra toujours de la demande locative, du prix d’acquisition, du potentiel du quartier et des perspectives économiques locales.
Le dispositif Jeanbrun change la géographie de l’investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances pour 2026, repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Pour les logements concernés, le propriétaire peut déduire une partie du prix d’acquisition de ses revenus fonciers, sous réserve notamment d’un engagement de location pendant au moins neuf ans et du respect de plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
L’une de ses caractéristiques les plus structurantes est son périmètre géographique. Le gouvernement indique que le dispositif s’applique aux logements situés dans des immeubles collectifs partout en France. Il concerne le neuf, mais aussi certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants, notamment lorsque ceux-ci représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères de réhabilitation prévus par le texte.
Cette approche se distingue des dispositifs qui reposent sur le zonage ABC. Ce dernier classe les communes en fonction de la tension entre l’offre et la demande de logements et reste utilisé pour différents mécanismes liés au logement. Les zones A bis, A et B1 correspondent notamment aux secteurs présentant les déséquilibres les plus importants, tandis que la zone C couvre le reste du territoire.
Pour un investisseur, la différence est loin d’être anecdotique. Une ville moyenne qui n’était pas éligible à un dispositif fiscal fondé sur un zonage peut désormais entrer dans le champ de réflexion. La question n’est donc plus seulement : « Cette commune est-elle dans la bonne zone ? », mais plutôt : « Existe-t-il ici une véritable demande locative et un projet immobilier cohérent ? »
Pourquoi les villes moyennes peuvent tirer parti du dispositif Jeanbrun
L’absence de zonage peut d’abord favoriser une diversification géographique. Dans les grandes métropoles, le prix élevé des logements réduit parfois la rentabilité locative et augmente le montant du capital nécessaire pour acquérir un bien. Dans certaines villes moyennes, le ticket d’entrée immobilier peut être plus accessible.
Les données récentes de l’Agence nationale de la cohésion des territoires et du Conseil supérieur du notariat illustrent d’ailleurs la diversité des dynamiques à l’œuvre. Dans les 217 villes du programme Action cœur de ville étudiées dans le baromètre immobilier 2024, le prix médian des appartements atteignait 2 069 euros par mètre carré, contre 3 376 euros à l’échelle nationale. Depuis 2018, les prix des appartements y avaient néanmoins progressé de 19 %, contre 8 % au niveau national.
Ces chiffres ne permettent pas de conclure que toutes les villes moyennes constituent de bonnes destinations locatives. Ils montrent plutôt qu’une partie d’entre elles possède un marché immobilier suffisamment actif pour mériter une analyse spécifique.
C’est particulièrement intéressant lorsque l’investissement locatif accompagne une stratégie de revitalisation urbaine. Le programme Action cœur de ville vise précisément à améliorer l’habitat et à conforter le rôle des villes moyennes comme pôles de développement de leur territoire.
Dans ce contexte, la rénovation d’un appartement ancien situé à proximité des commerces, des transports, des établissements d’enseignement ou des services publics peut répondre à plusieurs besoins simultanément : proposer un logement à des locataires, remettre sur le marché un bien vieillissant et contribuer à la transformation du centre-ville.
Attention toutefois à ne pas confondre avantage fiscal et demande locative
C’est probablement le principal point de vigilance. Le dispositif Jeanbrun ne garantit ni le niveau du loyer, ni le taux d’occupation du logement, ni la valorisation future du bien.
Une ville éligible au dispositif peut présenter des situations très différentes d’un quartier à l’autre. Un appartement situé près d’une gare, d’un campus, d’un bassin d’emploi ou d’un centre-ville rénové ne répond pas nécessairement à la même demande qu’un logement plus excentré.
L’investisseur doit donc regarder les fondamentaux locaux avant de raisonner en termes de réduction d’impôt ou d’amortissement : évolution démographique, emploi, étudiants, mobilité résidentielle, niveau des loyers, vacance, qualité du parc immobilier et projets d’aménagement.
Investissement locatif dans une ville moyenne : le potentiel de l’ancien à rénover
Le dispositif Jeanbrun présente aussi un intérêt potentiel pour les territoires où le parc immobilier ancien est important. Le texte prévoit en effet l’éligibilité de certains logements anciens à condition de réaliser des travaux répondant aux critères prévus par la réglementation.
Cette possibilité peut modifier la manière d’aborder l’investissement locatif. Plutôt que de rechercher uniquement un programme neuf dans une métropole, l’investisseur peut envisager un appartement ancien à réhabiliter dans un centre-ville.
L’enjeu dépasse alors la seule fiscalité. Travaux énergétiques, remise aux normes, amélioration du confort et transformation d’un logement vacant peuvent participer à la requalification progressive d’un quartier. Les politiques publiques menées dans les villes moyennes vont d’ailleurs dans cette direction : le programme Action cœur de ville associe notamment habitat, commerce, mobilité et revitalisation des centres.
Il faut cependant intégrer le coût réel de la rénovation dans le calcul. Un prix d’achat attractif peut rapidement perdre son intérêt si les travaux, les frais de financement, la fiscalité, les charges de copropriété ou les aléas du chantier sont sous-estimés.
Quel avenir pour les villes moyennes avec le dispositif Jeanbrun ?
À moyen terme, l’absence de zonage pourrait contribuer à élargir la géographie de l’investissement locatif en France. Elle donne aux investisseurs davantage de liberté pour comparer des marchés immobiliers qui étaient auparavant difficiles à intégrer dans une stratégie fiscale.
Mais l’effet sur les territoires dépendra de la façon dont cette liberté sera utilisée. Si les investissements se concentrent uniquement sur quelques villes moyennes déjà attractives, l’impact territorial restera limité. À l’inverse, si le dispositif accompagne des opérations de rénovation et de production de logements dans des secteurs où la demande existe réellement, il peut contribuer à renforcer certains marchés locatifs locaux.
Les premières années seront donc particulièrement intéressantes à observer. Les données immobilières, les niveaux de loyers, la vacance et les transformations du parc permettront de mesurer si le dispositif produit réellement un effet durable au-delà des marchés traditionnellement recherchés.
Une nouvelle grille de lecture pour l’investisseur
Le principal changement apporté par le dispositif Jeanbrun est peut-être moins fiscal que géographique. L’investisseur n’est plus contraint de réduire son analyse à une liste de communes déterminées par un zonage spécifique. Il peut élargir son étude à des villes moyennes, à condition que les fondamentaux immobiliers soient solides.
Cela impose en contrepartie davantage de travail. Là où le zonage pouvait constituer un premier filtre relativement simple, il faut désormais analyser plus finement le marché local. Une ville peut être intéressante sur le papier mais présenter une forte vacance locative dans certains secteurs. Une autre peut offrir un prix d’achat supérieur, mais disposer d’une demande locative plus régulière et d’un bassin d’emploi plus dynamique.
Le dispositif Jeanbrun ne transforme donc pas une ville moyenne en placement automatiquement rentable. Il lui donne plutôt une place plus visible dans la réflexion sur l’investissement locatif.
Conclusion : une opportunité territoriale, mais pas un passeport pour investir
Le dispositif Jeanbrun pourrait contribuer à rééquilibrer la carte de l’investissement locatif en France. En étant accessible aux logements éligibles situés partout sur le territoire, il ouvre la réflexion à des villes moyennes jusque-là moins présentes dans les stratégies fiscales immobilières.
Pour autant, l’absence de zonage ne doit pas être interprétée comme une garantie de rentabilité. La pertinence d’un investissement dépendra toujours de la demande locative, du prix du bien, des travaux éventuels, de son emplacement et des perspectives du territoire.
Pour les villes moyennes, le véritable enjeu sera donc de transformer cette nouvelle possibilité fiscale en investissements utiles : logements adaptés aux besoins locaux, rénovation du parc ancien et projets capables d’accompagner la revitalisation des centres. Pour l’investisseur, la logique est similaire : moins se demander où le dispositif est applicable que chercher où un projet immobilier répond réellement à une demande durable.
Sources et pour aller plus loin
Légifrance – Loi de finances pour 2026, article 47 : Texte officiel du dispositif d’amortissement
Ministère chargé du Logement – Dispositif Jeanbrun : Les avantages de la loi Jeanbrun
ANIL – Présentation du dispositif Jeanbrun : Analyse de l’ANIL
Ministère chargé du Logement – Zonage ABC : Comprendre le zonage du logement
Selexium – Les détails du dispositif Jeanbrun : Les détails du dispositif Jeanbrun
